Mogłoby się wydawać, że liczna grupa Ukraińców przybywających do Polski za pracą, nie jest zainteresowana zakupem nieruchomości, a jedynie szuka sposobu na podratowanie domowego budżetu. Statystyki wskazują jednak na coś zupełnie innego. Ukraińcy już dawno zdetronizowali Niemców w zestawieniu cudzoziemców, którzy nabywają nad Wisłą najwięcej nieruchomości i nic nie wskazuje na to, by sytuacja ta miała się w najbliższych latach zmienić. Jakie perspektywy rysują się przed polskim rynkiem nieruchomości w najbliższych miesiącach?
Nieco danych statystycznych
Wstępne dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że w pierwszym półroczu 2018 roku oddano do użytku 83 217 mieszkań, co stanowi wynik lepszy o 6,3% względem analogicznego okresu roku ubiegłego. O ile liczba mieszkań oddanych do użytku przez inwestorów indywidualnych zwiększyła się nieznacznie, o 1,1% (32 955 mieszkań), o tyle w przypadku deweloperów wzrost ten wyniósł aż 8,9% (48 159 mieszkań). I choć kondycja rynku wciąż jest dobra, a ceny nieustannie rosną, analitycy coraz częściej zaczynają wspominać o nadchodzącym kryzysie – bańce na rynku mieszkaniowym, która może wkrótce pęknąć.
Co napędza tak dynamiczny rozwój rynku nieruchomości? Powodów jest co najmniej kilka. Sprzyjają temu m. in. rekordowo niskie stopy procentowe, bardzo dobra sytuacja na rynku pracy oraz dynamiczny wzrost wynagrodzeń. Dane Narodowego Banku Polskiego mówią o 7% wzroście cen nieruchomości w największych polskich miastach rok do roku. Kolejny rok wzrostów cen zachęca majętnych inwestorów, a także tych odważniejszych, gotowych do zaciągnięcia kredytu hipotecznego na wiele lat, do inwestowania w mieszkania. I choć nieruchomości uważane są za stosunkowo bezpieczną inwestycję, obecna sytuacja rodzi szereg dodatkowych ryzyk.
Dla inwestorów spekulacyjny zakup mieszkania lub chęć jego wynajmowania w przyszłości to doskonała alternatywa dla rekordowo nisko oprocentowanych depozytów, słabo performujących funduszy inwestycyjnych oraz cieszących się przez aferę GetBack’u złą sławą obligacji korporacyjnych. Amatorów jak pokazują statystyki nie brakuje. Każdego roku miliardy złotych ulokowane dotychczas w bankach i na giełdzie trafiają na rynek nieruchomości – tylko w pierwszym kwartale 2018 roku wartość takiego transferu NBP oszacował na 5 mld złotych, a udział gotówkowych zakupów nieruchomości na zawrotne 71%!
Rynek napędzają jednak nie tylko rekordowo wysokie zakupy rodaków, ale również obcokrajowców. Według różnych statystyk około 600-700 tysięcy Polaków wynajmuje dziś mieszkanie. Liczba ta jest względnie stała, zaś liczba mieszkań oddawanych każdego roku do użytku liczona jest w dziesiątkach tysięcy. Tak dynamiczny wzrost podaży udaje się zrównoważyć jedynie dzięki napływowi do kraju ogromnej rzeszy cudzoziemców, a w szczególności Ukraińców.
Ukraińcy ratują polski rynek nieruchomości
Szacuje się, że na terenie Polski przebywa aktualnie około miliona obywateli Ukrainy, co może przekładać się nawet na 200 tysięcy wynajętych mieszkań. Ukraińcy stanowią tym samym bardzo istotny filar rynku nieruchomości, co potwierdzają również statystyki związane z zakupami nieruchomości. Nasi wschodni sąsiedzi po raz trzeci z rzędu zajmują czołowe miejsce w zestawieniu cudzoziemców nabywających najwięcej nieruchomości na terenie kraju. Jeszcze w 2014 roku prym wiedli Niemcy, którzy dokonali zakupu nieruchomości o powierzchni 30 tys. metrów kwadratowych względem 24 tys. metrów kwadratowych nabytych przez Ukraińców. W kolejnych latach sytuacja się diametralnie zmieniła, a mieszkańcy Ukrainy po dziś dzień utrzymują pozycję lidera z 70 tys. metrów kwadratowych nieruchomości zakupionych w 2017 roku.
Co czeka rynek w najbliższych miesiącach?
Rekordowo niskie bezrobocie i dobre dane płynące z gospodarki pozwalają wnioskować, że ceny nieruchomości nadal będą rosły. Zdanie to podzielają deweloperzy, którzy ciągle rozwijają nowe projekty inwestycyjne i coraz częściej zaskakują ich skalą. Również zapowiedzi Rady Polityki Pieniężnej dotyczące oddalających się w czasie podwyżek stóp procentowych napawają optymizmem. Ich ewentualna zmiana mogłaby nieco przyhamować rozwój rynku – wielu inwestorów ponownie przychylnym okiem spojrzałaby na bezpieczne depozyty, a dodatkowo wyższe koszty kredytowania uczyniłby inwestycję w nieruchomości mniej opłacalną. Póki co prawdopodobieństwo realizacji takiego scenariusza jest niewielkie. Warto jednak obserwować komunikaty publikowane przez RPP i na bieżąco śledzić raporty sprzedażowe publikowane przez wiodących deweloperów.
Katarzyna LASOCKA,
specjalistka ds. nieruchomości
współtworząca blog Morizon.